전세사기 예방법

“전세사기 예방법, 미리 알고 계셨나요?”

전세 계약 한 번 잘못하면,
수천만 원 보증금을 한순간에 잃을 수도 있습니다.

전세사기는 남의 일이 아니라,
확인 몇 가지만 놓쳐도 누구나 당할 수 있는 문제입니다.
지금 이 글 끝까지 읽고 꼭 체크해보세요.

전세사기, 계약 전에 막을 수 있습니다!
필수 체크사항 지금 바로 확인하세요 💡

✅ 전세계약 체크리스트 확인하기

---

전세사기란 무엇인가요?

전세사기는 집주인의 채무 문제, 허위 소유자, 과도한 전세가율 등으로 인해
세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해를 말합니다.

겉보기엔 정상적인 집처럼 보여도,
등기·대출·보증 구조를 확인하지 않으면 계약 순간부터 위험해질 수 있습니다.

전세계약 전 필수 체크리스트

• 등기부등본 확인
  → 소유자 이름이 계약자와 동일한지 확인
  → 근저당·가압류·압류 여부 체크
• 전세가율 확인
  → 매매가 대비 전세가 80% 이상이면 위험 신호
• 집주인 세금 체납 여부
  → 국세·지방세 체납 시 보증금 우선순위 밀릴 수 있음
• 계약서 특약 사항 확인
  → “근저당 설정 금지”, “보증보험 가입 협조” 문구 권장
• 실제 거주 용도 확인
  → 주거용 오피스텔·불법 용도 변경 여부 체크

전세계약 당일 꼭 확인할 사항

• 등기부등본 재확인
  → 계약 전후 변동 사항 없는지 확인
• 계약금·잔금 입금 계좌 확인
  → 반드시 집주인 명의 계좌로 입금
• 신분증 실물 대조
  → 대리인 계약 시 위임장·인감증명 필수

입주 후 반드시 해야 할 체크

• 전입신고 즉시 완료
• 확정일자 받기
• 전세보증금 반환보증 가입

이 세 가지만 지켜도
대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

전세보증금 지키는 가장 확실한 방법

전세보증금 반환보증은 전세사기 예방에 가장 효과적인 제도입니다.

✔ 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 지급
✔ 일정 조건 충족 시 가입 가능
✔ 보증료는 있지만 안전성은 매우 높음

이런 전세계약은 특히 조심하세요

• 시세보다 전세가가 지나치게 저렴한 집
• 신축 빌라·다세대 주택 밀집 지역
• 집주인이 계약을 급하게 재촉하는 경우
• 대리인·법인 명의 계약인데 설명이 불명확한 경우

전세사기를 꼭 예방해야 하는 이유

• 피해 발생 후 보증금 회수 매우 어려움
• 소송·경매로 이어질 가능성 높음
• 시간·정신적 스트레스 큼

전세사기는 사후 대처보다 사전 확인이 훨씬 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 등기부등본은 언제, 무엇을 확인해야 하나요?

A. 계약 전과 잔금 직전에 반드시 두 번 확인하셔야 해요.
확인 포인트는 다음 세 가지입니다.

• 소유자 이름이 임대인과 일치하는지
• 근저당, 가압류, 가처분이 있는지
• 신탁등기 또는 압류 표시가 있는지

계약 시점 이후에 근저당이 새로 설정되는 경우도 많기 때문에, 잔금 치르기 직전 재확인이 매우 중요해요.

 

Q2. 전세보증금이 시세보다 싸면 무조건 위험한가요?

A. 무조건은 아니지만, 반드시 의심해보셔야 해요.
시세보다 10~20% 이상 낮다면 다음 가능성을 체크해야 합니다.

• 깡통전세 위험
• 보증보험 가입 불가 주택
• 이미 선순위 채권이 많은 상태

싸다는 이유만으로 계약하면, 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

 

Q3. 집주인이 아닌 사람이 계약하자고 하면 가능한가요?

A. 원칙적으로는 매우 위험합니다.
대리인 계약 시에는 반드시 다음이 필요해요.

• 위임장 원본
• 인감증명서
• 신분증 실물 확인

이 중 하나라도 없으면 계약하지 않는 것이 안전합니다.

 

Q4. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?

A. 가능하다면 반드시 가입하시는 것이 가장 확실한 보호장치입니다.
전세사기의 최종 방어막은 결국 보증보험이에요.
보험 가입이 불가능한 집이라면, 그 자체로 위험 신호로 보셔도 됩니다.

 

Q5. 계약서 특약은 어떤 내용을 꼭 넣어야 하나요?

A. 다음 문구는 사실상 필수입니다.

• “잔금 지급일 기준, 추가 담보 설정 시 계약 무효”
• “전세보증보험 가입 불가 시 계약 해제 및 전액 반환”
• “선순위 채권 변동 시 계약 해지 가능”

특약 한 줄이 수천만 원을 지켜주는 경우도 많습니다.

 

Q6. 중개사가 ‘문제 없다’고 하면 믿어도 되나요?

A. 참고만 하셔야 하고, 최종 책임은 계약자 본인에게 있습니다.
중개사는 법적 책임이 제한적이기 때문에, 모든 위험을 대신 보장해 주지는 않습니다.
등기, 시세, 보증보험 여부는 반드시 본인이 직접 확인하셔야 합니다.

 

Q7. 전입신고와 확정일자는 언제 받아야 하나요?

A. 입주 당일 바로 하셔야 합니다.
하루라도 늦으면 대항력과 우선변제권 순위가 밀릴 수 있습니다.
입주 → 전입신고 → 확정일자 순서로 같은 날 처리하시는 것이 가장 안전합니다.

 

Q8. 깡통전세 여부는 어떻게 알 수 있나요?

A. 다음 계산으로 1차 판단이 가능합니다.

• 매매가 × 80%
• 그 금액보다 전세금이 높으면 위험

예: 매매가 2억 → 1.6억 이상 전세면 매우 위험 신호입니다.

 

Q9. 전세사기 피해가 의심되면 바로 뭘 해야 하나요?

A. 지체 없이 다음을 진행하셔야 합니다.

1. 계약서, 입금 내역 확보
2. 전세피해지원센터 상담
3. 법률구조공단 무료 상담 신청
4. 임차권등기명령 검토

초기 대응 속도가 피해 회복 가능성을 크게 좌우합니다.

 

Q10. 전세 계약 전 가장 중요한 한 가지는 무엇인가요?

A. ‘싸다’보다 ‘안전하다’를 먼저 보셔야 합니다.
전세는 투자보다 보관에 가까운 자산이기 때문에, 수익보다 안전이 우선입니다.

함께 보면 좋은 글

• 월세 세액공제 조건 총정리
• 전세보증보험